Le passage à la retraite est souvent synonyme de nouveaux projets, notamment immobiliers. Pourtant, emprunter passé un certain âge peut s'avérer compliqué.

Que vous soyez déjà à la retraite ou à quelques années de la fin de votre vie active, peut-être avez-vous un projet immobilier pour le futur. Achat d'une résidence secondaire, d'une nouvelle résidence principale ou futur investissement locatif, les projets nécessitant un crédit immobilier peuvent être nombreux. Mais alors, y a-t-il un âge limite pour emprunter ?

Dans l'absolu, les seniors sont des profils plutôt appréciés des banques. « Ils empruntent sur des durées courtes, 15 ans en moyenne, ont de l'apport, des assurances vie ou sont déjà propriétaires ce qui offre des garanties pour la banque, et ils ont des charges souvent plus faibles car ils n'ont plus d'enfants à charge », expose Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer, qui a publié ce jeudi 9 février une étude sur la question de l'emprunt chez les seniors.

Des conditions d'octroi plus sévères

Pourtant, selon cette étude, « seuls 10% des emprunteurs avaient plus de 50 ans en 2022. » Un chiffre en recul, puisqu'ils étaient 12% en 2020 et 17% en 2019. « On note depuis 2 ans un recul de la part des emprunteurs de plus de 50 ans, confirme Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. Cela est lié notamment au durcissement des conditions d'octroi de crédit immobilier concernant le taux d'endettement maximum, pénalisant lors de la baisse des revenus à la retraite, et au niveau des taux de l'usure, en particulier depuis 2 ans, qui pénalise les emprunteurs les plus âgés à cause du taux d'assurance souvent élevé. »

En effet, depuis janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) oblige les banques à ne pas proposer des crédits dépassant un taux d'endettement de 35% maximum. En pratique, sauf cas exceptionnel, la mensualité remboursée par l'emprunteur ne peut ainsi pas dépasser plus d'un tiers de ses revenus. Or, Vousfinancer estime que les revenus baissent de 15% à 40% au passage à la retraite en fonction des profils. Une donnée confirmée par un rapport annuel du Conseil d'Orientation des Retraites (COR) publié en septembre 2022, qui faisait état d'une perte moyenne de 33,40% pour un salarié non-cadre.

C'est pourquoi l'âge auquel vous souscrivez votre crédit a son importance. En fonction de votre âge à la fin du prêt, le banquier va soit calculer votre taux d'effort en fonction de vos revenus professionnels ou selon les simulations de votre pension de retraite. Ainsi, un emprunteur de 55 ans qui contracte un prêt de 10 ans verra son taux d'effort fixé en fonction de ses revenus d'actif, ce qui ne sera probablement pas le cas pour un emprunteur sexagénaire. Le calcul sera en revanche un peu différent dans le cadre d'un investissement locatif, puisque ce sont normalement les loyers qui doivent payer une part importante du crédit.

Des emprunteurs bloqués par le taux d'usure

Autre explication à la baisse des crédits octroyés aux emprunteurs âgés de plus de 50 ans : le taux d'usure. Ce taux « tout compris » au-dessus duquel une banque ne peut pas prêter comprend notamment le taux d'intérêt du crédit mais également l'assurance emprunteur. Et le coût de cette dernière augmente souvent avec l'âge.

 
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Hors, avec la hausse rapide des taux d'intérêt ces derniers mois, de nombreux emprunteurs, notamment les plus âgés, se sont retrouvés bloqués à cause d'un taux d'usure trop lent à s'ajuster. Désormais recalculé tous les mois et fixé à 3,71% pour les prêts d'une durée de 10 à 20 ans (3,79% pour les durées supérieures) en février, ce taux maximum ne devrait plus être un frein à l'emprunt.

Il n'empêche : mieux vaut emprunter le plus rapidement possible et ne pas forcément attendre la retraite. « Rien n'est complètement fermé, mais la majorité des banques traditionnelles fixent la limite de fin de prêts à 70 ou 75 ans », expliquait récemment Cécile Roquelaure, porte-parole du courtier Empruntis, à MoneyVox.

Selon l'institut national d'études démographiques (Ined), à partir de 20 ans, le risque de décès « augmente exponentiellement, d'environ 8 à 10% d'un âge à l'autre, soit un doublement tous les 8-9 ans. » Une donnée forcément connue des banques : « Plus on vieillit, plus la durée de vie se raccourcit. Il sera donc plus rare d'avoir un financement sur 20 ans quand on dépasse les 60 ans, confirme Cécile Roquelaure. À partir de 50 ans, le financement sur 20 ans reste marginal, le banquier va plutôt faire en sorte que le projet soit financé sur 15 ans. »

Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, ne dit pas autre chose : « Alors même que les taux de crédit sont proches de 3%, il reste intéressant d'emprunter, mais le plus tôt est le mieux, justement pour se constituer un patrimoine et préparer sa retraite. » D'autant qu'en cas de décès, grâce à l'assurance emprunteur, le bien immobilier est remboursé intégralement par l'assurance et transmis aux ayants-droit.

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